27.05.2016
С 2011 г. объем торговых помещений на улицах со статусом «пешеходных зон» увеличился более чем в 2 раза с 45 тыс. кв. м до 105,5 тыс. кв. м, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.
- Общий объем помещений стрит-ритейл на центральных улицах Москвы за 5 лет вырос на 75,5 тыс. кв. м (на 17%) и сегодня составляет 525,5 тыс. кв. м. Прирост произошел за счет изменения планировок существующего фонда помещений, строительства жилых домов и бизнес-центров, первые этажи которых отводились под торговлю (например, МФК Summit на Тверской ул., д. 22, БЦ «Оружейный» на Оружейном пер., д. 41, БЦ «Белые сады» на Лесной ул., д. 7 и др.), а также новые торговые площади появлялись в результате перевода помещений из жилого в нежилой фонд.
- Доля «пешеходных помещений» в общем объеме предложения в центральных торговых коридорах достигла 20%. 5 лет назад на долю пешеходных улиц приходилось не более 10% предлагаемых в аренду площадей.
- За 5 лет изменился профиль основных арендаторов в центральных торговых коридорах Москвы: fashion-операторы уступили место общественному питанию. Сегодня рестораны и кафе занимают 36% помещений стрит-ритейла в центральных торговых коридорах и 54,3% — на пешеходных улицах. Операторы одежды — 5% и 12,5% соответственно. Следует отметить, что в 2011 г. на сегмент общественного питания приходилось не более 19% суммарного объема торговых площадей в центре столицы, в то время как доля операторов профиля «одежда и обувь» достигала 21%.
- Ставки аренды на «топовых» торговых улицах снизились за 5 лет в несколько раз: с $8 000–$10 000 за кв. м в год до 60 000–220 000 руб. за кв. м в год (то есть, с учетом курса рубля по отношению к доллару ‒ $925–$3 400 за кв. м в год).
- Наименьшему влиянию подвергся luxury-сегмент ‒ Третьяковский проезд по-прежнему остается основным коридором для брендов сегмента luxury. Сегодня здесь представлены такие торговые марки как Bentley, Ermenegildo Zegna, Chopard, Lanvin, Brioni, Dolce & Gabbana, Graff, Ralph Lauren и др.
- В последние годы Тверская улица утратила статус главного торгового коридора столицы за счет снижения спроса на имиджевые помещения, что отчасти в связи с запретом на парковку. Сегодня явного лидера среди торговых коридоров нет, пока игроки рынка наблюдают изменения, связанные с транспортной логистикой и дальнейшими планами властей по развитию пешеходных зон в частности и городской среды в целом.
- На данном этапе развития рынка пешеходные торговые улицы наиболее привлекательны для размещения магазинов профиля «одежда» и «обувь». Операторы профиля «одежда и обувь» занимают здесь 14% всех представленных площадей.
- Однако в последние 2-3 года набирает обороты глобальный тренд — постепенный уход с торговых улиц магазинов одежды и обуви: сокращение площадей, отведенных под магазины данных профилей, видны практически на всех торговых коридорах: в 2015 г. (-)3,6% — на пешеходных улицах, (-)0,5% — в центральных торговых коридорах, (-)0,7% — на улицах в спальных районах.
- Наиболее популярные пешеходные зоны с торговой составляющей также изменились: Старый Арбат уступил лидерство маршруту Рождественка — Кузнецкий Мост – Камергерский переулок.
Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл, Knight Frank, отметила: «В последние 5 лет на рынке стрит-ритейла Москвы происходили события, оказавшие существенное влияние на этот сегмент торговой недвижимости, который на протяжении многих лет оставался стабильным. Запрет на парковку на торговых улицах, развитие пешеходных зон и ряд других новшеств привели к тому, что в некоторые периоды объем предложения объектов стрит-ритейла превышал спрос, что раньше сложно было себе представить. Мы и сегодня находимся в острой фазе трансформации сегмента: идет активная ротация арендаторов, улицы то теряют, то снова восстанавливают свои позиции, появляются новые форматы ритейла, заинтересованные в помещениях уличной торговли. Я думаю, что следующие 5 лет будут не менее яркими и богатыми на события».
Таблица 1. Ставки аренды на помещения стрит-ритейла на торговых улицах внутри Садового кольца
Расположение
Улица
Ставка аренды (руб./м2/год)
Торговые улицы с наиболее высокими ставками аренды внутри Садового кольца
Столешников пер.
150 000–220 000
Петровка ул.
70 000–120 000
Камергерский пер.
60 000–180 000
Кузнецкий Мост ул.
60 000–180 000
Тверская ул. (от Охотного Ряда до Пушкинской площади)
100 000–140 000
Остальные улицы внутри Садового кольца
Никольская ул.
70 000–120 000
Арбат ул.
55 000–125 000
Новый Арбат ул. (нечетная сторона)
50 000–110 000
Мясницкая ул.
60 000–100 000
Садовое кольцо
Валовая ул., Земляной Вал ул., Смоленский б-р
30 000–90 000
Основные транспортные магистрали
Ленинградский пр-т, Ленинский пр-т, Комсомольский пр-т, Кутузовский пр-т
30 000–115 000
Источник: Knight Frank Research, 2016