23 Июня 2016
Однако аренда даже 10 000 кв. м может существенно изменить уровень вакансии в регионе, а в Москве – нет
Более чем вдвое меньше складов – 168 тыс. кв. м против 360 тыс. – введено за полгода в эксплуатацию в регионах России по сравнению с январем-июнем прошлого года, подсчитали аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, подводя предварительные итоги I полугодия 2016 года на рынках складской недвижимости 17 региональных городов России.
По словам экспертов, это минимальное значение с 2011 года, когда в таких городах, как Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Краснодар, Воронеж, Челябинск, Тула, Красноярск, Калуга, Пермь, Владивосток, Уфа, Тверь, Хабаровск было построено 150 тыс. кв. м складских площадей.
Среди причин замедления строительной активности на складском рынке России аналитики называют ограниченный доступ к заемному финансированию, его высокая стоимость, а также значительный объем вакантных площадей. Из-за этого самым востребованным форматом строительства складов стала схема built-to-suit, по которой с 2015 года в России реализовано более 60% объема введенных в эксплуатацию объектов.
Наибольший объем ввода в эксплуатацию с января прошлого года по июнь 2016 года пришелся на Екатеринбург (105,4 тыс. кв. м) и Челябинск (105,8 тыс. кв. м), отмечают эксперты. По их словам, одной из тенденций текущего времени является расширение географии складского рынка. Так, качественные складские комплексы появляются в городах, не являющихся крупными логистическими центрами или городами с высокой численностью населения (например, Смоленск, Тюмень, Ульяновск и т. д.), и представляют собой преимущественно распределительные центры крупных торговых сетей.
На сегодня запрашиваемая ставка аренды на качественные складские помещения в регионах варьируется в диапазоне 300–500 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). В сравнении с прошлым годом верхняя и нижняя границы диапазона ставок аренды снизились на 10%, подсчитали аналитики.
Договоры аренды заключаются на короткий срок (1–3 года). Широкий диапазон ставок аренды обусловлен сильной дифференциацией рынка и зависит от объема предлагаемых в аренду складских площадей в отдельно взятом регионе, а также их качества. При этом в тех регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка аренды может вдвое превышать среднюю для объектов аналогичного качества в других городах, подчеркивается в отчете Knight Frank.
По состоянию на июнь 2016 года на региональном рынке свободно около 800 тыс. кв. м складских площадей классов А и B, что сопоставимо с аналогичным показателем в Московском регионе. Наибольший объем вакантных площадей сконцентрирован в Ростове-на-Дону – 30,5% объема рынка региона, а также в Краснодаре и Челябинске – 31,5% и 42,1% соответственно.
– На региональных рынках мы наблюдаем логичные с точки зрения девелопмента изменения – торможение развития проектов и переход к предложению по принципу «строительство под ключ», усиление роли региональных девелоперов и снижение активности федеральных, – отметил партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле Knight Frank Russia&CIS Вячеслав Холопов
По словам Холопова, масштаб рынка имеет значение, поскольку объем вакантных площадей во всех региональных качественных логоцентрах практически равен тому количеству пустующих складов, что и в московском регионе. «Это значит, что любая серьезная арендная сделка, например, на 10–20 тыс. кв. м., существенно меняет уровень вакансии в регионе, в то время как в Московской области для этого необходимы объемы поглощения на порядок выше», – пояснил эксперт.
– Скорее всего, неспешное развитие региональных проектов продолжится, но в ближайшие два-три года не стоит ожидать появления грандиозных логистических центров, построенных не для нужд конкретного клиента, – подытожил Вячеслав Холопов.LR
